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未领取房产证签订的买卖合同是否有效?

二月 17, 2016 | In: 房屋买卖租赁百科

“房屋未领取产权证不影响协议转让”的具体分析

 

不动产买卖中,当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移,并不影响买卖合同本身的效力;买卖合同的效力判断应依据合同法进行。合同法第五十二条第(五)项中的强制性规定应当区分为效力性规定与管理性规定,只有违反效力性强制规定才必然导致合同无效,不动产买卖中,未办理登记手续所违反的是管理型强制规定,从而不能导致合同无效。

 

合同法第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所谓强制性规定,与任意性规定相对,是指直接规范人们的意思表示或事实行为,不允许人们依其意思加以变更或排除适用,否则,将受到法律制裁的法律规定。

 

虽然在大多数成文法国家都有违反强制性规定的法律行为应属无效的相应规定,但对于强制性规定是区别对待的,即将强制性规定划分为效力性强制规定和管理性强制规定。所谓效力性强制规定,是指对违反强制性规范的私法上的行为,在效力后果以私法上的方式予以一定制裁的强制性规定。也就是说,当事人所预期的私法上的法律效果会受到一定的消极影响,或者无效,或者效力待定等。所谓管理性强制规定,是指它被违反后,当事人所预期的私法上的效果不一定会受到私法上的制裁的强制性规定。但这并不排除它可能受到刑事上或者行政上的制裁。

 

对于效力性强制规定与管理性强制规定的区分,通常可采取以下标准:第一、法律法规明确规定违反强制性规定将导致合同无效或不成立的,该规定属于效力规定;第二,法律法规虽没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或不成立的,但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益,也应当认为该规定属于效力规定;第三,若无前两种情况,则应综合法规的意旨,权衡相冲突的利益,如法益的种类、交易安全,其所禁止者究系针对双方当事人或仅一方当事人等加以认定。例如法令禁止在某时间、地点经营者,仅涉及缔结法律行为的外部情况,非在禁止行为的特定内容,应认为系管理性规定,不影响该法律作为的效力。违反效力性强制规定,合同无效;违反管理性强制规定,合同效力须结合具体情况来判断。

 

城市房地产管理法第三十八条第(六)项即为强制性规定,根据该规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

因此,就城市房地产管理法第三十八条第(六)项应为管理性强制规定,对于该条的违反,虽产生不动产转让不能的的结果,但并不导致合同法第五十二条第(五)项的适用,从而不能导致合同的无效。



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