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浅议不动产抵押权善意取得中的善意

三月 8, 2016 | In: 房屋买卖租赁百科

浅议不动产抵押权善意取得中的善意

□李国帅

《物权法》一百零六条对善意取得制度进行了系统性的规定,并将善意取得的适用明确到动产、不动产所有权和其他物权。不同的财产权利、物权种类在适用善意取得制度时,对善意有不同的标准,本文拟就不动产抵押权善意取得中的“善意”有关问题进行以下讨论。

一、善意的内涵

“善意”是一个主观判断标准很强的抽象概念,在民法理论上对善意有“积极观念说”、“消极观念说”等学说。就不动产抵押而言,抵押权人在交易时是否应尽一定的注意义务,也有不同观点,但将善意理解为“不知情”已成共识,各观点的差异就在于因“过失”、“重大过失”、“明知”、“可得而知”、“一般人可知”无权处分人无让与权利时是否属于善意。笔者认为,真实权利人对其所有的不动产情况应当了解得最为清楚,因此基于维护权利的需要,作为一名“理性人”,负有将取得的不动产及时进行物权登记的义务,否则应当承担不利后果。取得物权登记之后,还应谨慎保管登记机关制发的物权凭证,需要委托他人办理不动产权利交易及过户的有关手续时,也应将物权凭证、身份证明等委托给有信誉的受托人,以免不动产被非法处分。同时还要对授权委托的内容、权限、期限等要素予以明确。如果真实权利人没有妥善保管物权凭证及身份证明等文件,使得他人利用其不慎行为而令其财产发生物权变动,无论是所有权发生转让或对外设立抵押权等,真实权利人应为自己的过失承担不利后果,即不能否定善意第三人已经有效取得的物权。另一方面,从公平的角度来看,既然真实权利人负有履行尽责的善良管理人的义务,同样作为“理性人”的抵押权人交易时也应承担一定的善意义务,否则其取得的物权不应予以保护。

二、善意的判断标准

由于不动产与动产权利的推定和认定规则不同,两者的善意认定标准也有明显不同。通说认为,动产善意取得制度下的善意为“不知且无重大过失的主观善意”,就不动产抵押权的善意取得而言,抵押权设立时抵押权人须为的“善意”产生于不动产登记公信力原则之下,应界定为“不知且无重大过失的客观善意”,其认定所依据的是不动产登记这一客观事实完全有别于当事人主观心态为判断基准的善意。它是一种易为公众所感知的权利推定的“客观标准”,在司法实务中易于推定。

笔者认为不动产抵押权善意取得中的善意与否,不能简单地一概加以如此认定,善意的判断应有以下要求:

1、区分不同交易主体发生的不同交易行为而课以不同的善意要求。对于非职业商人的一般交易主体,由于其作为抵押权人的法律地位并非经常发生,专业和法律知识有限,因此可以“善意且无重大过失”为善意的判断标准。但对于职业商人,从事的职业商事交易行为是其日常经营所必需,由于其一般具备完备的商业交易经验,更加了解与交易有关的专业和法律知识,谨慎勤勉经营也是其职业要求,其在交易中理应承担更多的善意义务。

2、将遵守合理的商业准则或商业管理作为善意的客观参照标准,亦即客观善意。现代商品社会的经济交往,一方面有市场行为的法律法规进行规定,另一方面一个成熟的商事主体内部也大多有自身的行为准则、内部管理规范。此类行为准则和管理规范虽是民事主体自己做出,并不具备任何法律效力,对其所发生的法律关系一般不会形成影响,但可以作为衡量其参加民事活动是否善意的客观参照标准。

三、善意的准据时点

善意的准据时点,是指确定第三人是否善意的具体时间。其确定的意义在于,以时点为分界线,时点之后,即便债权人知晓了不动产的产权争议或瑕疵,其已享有的抵押权仍然可以受到保护。

在我国现行法律制度以及司法实践环境下,抵押权系为保全债权而发生,以不转移财产占有而作为债务履行的担保物权,在成立、处分、消灭上均从属于主债权。《物权法》一百零六条规定的“对价”要件是换取所有权的条件,笔者认为,进入抵押权等担保物权领域,由于抵押合同是从属于主合同的从合同,又是单务合同,不同于财产转让的双务合同,所以主合同的履行与否可视为抵押权的对价条件(但并不是说,主合同的履行是抵押权的生效要件,主合同履行与否,对抵押权的生效并无实际影响)。因此对于不动产抵押权善意取得方式中善意的准据时点,在以登记完毕时为标准的基础上,笔者认为还要进一步结合其所担保的主债权发生与否进行合理判断:

1、主债权成立在先的。即债权人已享有债权,由债务人或第三人为债务追加的不动产抵押,应以抵押登记时为准据时点。

2、主债权成立晚于抵押权成立的。即债权合同或已成立,但尚未履行,抵押登记先行办理,待抵押设立后主合同再予履行,此时准据时点以抵押登记之时为准是不够的,应延迟至主合同履行之时。

3、最高额抵押。在最高额抵押登记办理完成之前,如果债权人并非善意,即便办理了登记,抵押权也不能依据善意取得制度获得保护;但在抵押登记之后,知道了抵押人的虚假权利外观或抵押物存在权利纠纷,债权人应当暂停债权的发生,待纠纷解决之后根据纠纷结果再行决定。如为抵押人有权抵押,可继续履行主合同,如为抵押人无权抵押,应确定自抵押权人知晓之时为决算期,在此之前获得的债权可以适用善意取得制度予以保护。如果无视纠纷的存在继续促使债权发生,一旦纠纷结果被认定为无权抵押,债权人在该时点之后所享有的债权便不能再被视为善意。

(作者单位:建设银行江苏省分行)



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